Конституционный Суд РФ принял Постановление от 21.07.2026 № 52-П по актуальному для строительной отрасли вопросу о применении повышающих коэффициентов 2 или 4 при исчислении земельного налога по участкам для индивидуального жилищного строительства (далее – ЗУ для ИЖС), используемым в предпринимательской деятельности.

Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что в отношении ЗУ для ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности, земельный налог следует исчислять по стандартной ставке (до 1,5%) без применения повышающих коэффициентов 2 или 4. Рассмотренный КС РФ вопрос имеет любопытную историю.

До 2020 года участки под жилищное строительство (без каких-либо исключений по форме жилищного строительства) облагались налогом по пониженной ставке в размере до 0,3% (подпункт 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ). Кроме того, при обложении налогом таких участков также применялись повышающие коэффициенты 2 или 4 вплоть до даты государственной регистрации соответствующего объекта недвижимости на земельном участке. Соответственно сумма налога по участкам для жилищного строительства составляла до 0,6 и 1,2% от кадастровой стоимости участка соответственно, что меньше, чем в случае расчета налога по максимально возможной по НК РФ ставке (1,5% от кадастровой стоимости земельного участка).

Начиная с 2020 года правила налогообложения изменились. С 2020 года ЗУ для ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности, облагаются земельным налогом не по пониженной ставке (до 0,3%), а по стандартной ставке (до 1,5%). При этом в норму о повышающих коэффициентах (пункт 15 статьи 396 НК РФ), которая предписывает применять коэффициенты 2 или 4 при расчете налога по участкам для жилищного строительства, изменения не вносились. Иными словами, из буквального толкования пункта 15 статьи 396 НК РФ следует, что повышающие коэффициенты по-прежнему должны применяться при расчете налога по всем участкам для жилищного строительства (в т.ч. по ЗУ для ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности) вплоть до регистрации права на соответствующий объект строительства.

В связи с этим после 2020 года налоговые органы стали исчислять земельный налог в отношении ЗУ для ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности, с применением не только стандартной ставки (до 1,5%), но и повышающих коэффициентов 2 или 4. Соответственно сумма налога к уплате по таким участкам составляет до 3 или 6% от кадастровой стоимости участка соответственно, что больше, чем в случае расчета налога по максимально возможной по НК РФ ставке (1,5% от кадастровой стоимости земельного участка).

По данному вопросу сложилась противоречивая практика арбитражных судов: одни суды считают, что при расчете налога по участкам для жилищного строительства, облагаемым по стандартной ставке (до 1,5%), также должны применяться повышающие коэффициенты 2 или 4, а другие суды исходят из недопустимости применения коэффициентов в отношении таких участков. Судебная практика по указанному вопросу освещалась нами ранее.

Конституционный Суд РФ поддержал позицию о недопустимости применения повышающих коэффициентов наряду со стандартной ставкой (до 1,5%). Суд признал оспариваемые нормы не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой они порождают правовую неопределенность и противоречивую практику применения повышающих коэффициентов при исчислении земельного налога по ЗУ для ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности.

При этом Конституционный Суд РФ руководствовался, в частности, следующим:

Обращаем внимание, что Постановление от 21.07.2026 № 52-П не имеет обратной силы и действует на будущие периоды. Суд уточнил, что позиция о неприменимости повышающих коэффициентов 2 или 4 при обложении земельным налогом ЗУ для ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности, применяется начиная с нового налогового периода, если федеральным законодателем не будет установлено иное.

Вместе с тем, Конституционный Суд указал, что при рассмотрении дел (жалоб) по данному вопросу, которые уже находятся на рассмотрении (изучении) судов, следует руководствоваться положением НК РФ о том, что неустранимые сомнения, противоречия и неясности налогового законодательства толкуются в пользу налогоплательщиков.

Напомним, что с 2025 года ставка до 1,5% также применяется при обложении земельным налогом участков под жилищное строительство с кадастровой стоимостью более 300 млн руб.

При этом НК РФ не устанавливает различий в порядке налогообложения ЗУ для ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности, и участков под жилищное строительство с кадастровой стоимостью более 300 млн руб.

В связи с этим, полагаем, что позиция Конституционного Суда о неприменимости повышающих коэффициентов может учитываться при обложении земельным налогом не только ЗУ для ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности, но и участков под жилищное строительство с кадастровой стоимостью более 300 млн руб.