Больше полезных материалов в нашем Телеграм канале. Подписывайтесь!
Минфин РФ опубликовал основные направления бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2023 год и плановый период 2024 и 2025 годов.
В них предлагается перейти к налогообложению недвижимого имущества организаций исходя из кадастровой стоимости в отношении всех объектов недвижимости (за исключением отдельных сооружений) в целях выравнивания налоговой нагрузки на сопоставимые объекты налогообложения организаций и физических лиц.
1. Как организации платят налог на имущество
По общему правилу организации уплачивают налог на имущество с недвижимости, принятой к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств. Как налоговая база принимается среднегодовая стоимость такой недвижимости.
В то же время в отношении ряда объектов налог на имущество уплачивается по кадастровой стоимости. В частности, речь идет о торгово-офисной недвижимости, недвижимости, принадлежащей иностранным организациям, не осуществляющим в РФ деятельность через постоянное представительство, жилых помещениях, гаражах, объектах незавершенного строительства и др.
Конкретный перечень недвижимости, облагаемой налогом на имущество по кадастровой стоимости, с учетом положений статьи 378.2 НК РФ устанавливается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта не позднее 1 января соответствующего налогового периода.
2. К каким последствиям может привести реализация предложения Минфина
Взимание налога на имущество по кадастровой стоимости со всей недвижимости бизнеса, на наш взгляд, имеет как отрицательный, так и положительный аспект.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости является ограниченным аналогом рыночной стоимости. Она определяется в ходе государственной кадастровой оценки с применением метода массовой оценки, посредством выделения ценообразующих факторов, группировки объектов оценки по однородным признакам (пункт 6 ФСО № 4).
Исчисление налога по кадастровой стоимости в ряде случаев может привести к увеличению налоговой нагрузки на предпринимателей, поскольку массовый метод, применяемый при проведении государственной кадастровой оценки, не позволяет в полной мере учитывать индивидуальные характеристики объектов.
Например, при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости во внимание не принимаются обременения (ипотека, долгосрочная аренда), за исключением обременений, установленных в публичных интересах (пункт 10 ФСО № 4). При этом очевидно, что наличие таких обременений может существенным образом влиять на стоимость недвижимости в условиях открытого рынка.
Соответственно, велика вероятность возникновения ситуаций, когда реальная стоимость капитала, воплощенного в объекте недвижимости, принадлежащем налогоплательщику, окажется существенно ниже, чем его кадастровая стоимость.
Стоит отметить, что судебная практика хотя и признает, что кадастровая стоимость может отличаться от уровня рыночной стоимости (как минимум ввиду различий в методологии оценки), тем не менее отмечает, что такая разница не должна составлять более 30% (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 по делу № А27-4849/2010 по делу ООО «Аверс»).
В противном случае налог на имущество начинает исчисляться с некого абстрактного показателя, не имеющего никакой связи с действительностью, в нарушение принципа экономической обоснованности налогообложения (пункт 3 статьи 3 НК РФ).
Таким образом, если налогоплательщик не будет предпринимать меры, направленные на защиту своих прав, в том числе обращаться в МФЦ, бюджетное учреждение или суд в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (с учетом изменений, вступающих в силу с 01.01.2023), его нагрузка по налогу на имущество может оказаться завышенной в два и более раза.
С другой стороны, реализация инициативы Минфина приведет к снижению количества споров, связанных с исключением недвижимости из перечня объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.
Напомним, что на сегодняшний день основанием для исключения недвижимости из перечня объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости, может быть то, что здание фактически не используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а используется в других нуждах собственника.
Такой подход был подтвержден Конституционным Судом РФ в Постановлении от 12.11.2020 № 46-П, в рамках которого было разъяснено, что по своему конституционно-правовому смыслу положения статьи 378.2 НК РФ не предполагают обложение недвижимости налогом на имущество по кадастровой стоимости только исходя из вида разрешенного использования земельного участка, на котором она возведена. Во внимание должно приниматься фактическое предназначение и использование зданий (строений, сооружений).
Поскольку в поправках Минфина предлагается, чтобы вся недвижимость бизнеса облагалась налогом на имущество по кадастровой стоимости, споры об исключении ряда объектов из регионального перечня, на наш взгляд, утратят свою актуальность, если поправки будут приняты.
3. Что мы можем предложить нашим клиентам
Юристы Intana Legal обладают большим опытом сопровождения проектов, связанных с приведением кадастровой стоимости к уровню рыночной стоимости.
Мы помогаем нашим клиентам с выбором профессионального оценщика, представляем интересы собственников недвижимости в бюджетных учреждениях и в судах, добиваемся того, чтобы имущественные налоги уплачивались в размере, соответствующем реальной стоимости капитала, принадлежащего организациям.