Pro.бизнес

Что изменилось в строительстве и недвижимости за 4 квартал 2022 года

2023-01-24 12:47 Недвижимость и земельные отношения

Больше полезных материалов в нашем Телеграм канале. Подписывайтесь!

С сентября по декабрь 2022 года в законодательстве, которое регулирует сферу строительства и недвижимости, произошел ряд изменений.

1. Вступили в силу новые главы ГК РФ о недвижимости

Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ

Гражданский кодекс дополнен главами 6.1 «Недвижимые вещи» и 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места».

Застройщикам стоит обратить внимание на следующее:

1.Ранее Гражданский кодекс (ГК) РФ содержал один признак недвижимости — прочную связь с землей, из-за которой невозможно переместить объект без несоразмерного ущерба его назначению. После вступления в силу изменений для зданий и сооружений устанавливается дополнительный признак — объект создали в результате строительства (п. 1 ст. 141.3).

2.Право собственности на здание и сооружение может возникнуть не только при строительстве, но и при:
  • разделе другого здания, сооружения или единого недвижимого комплекса;
  • объединении нескольких недвижимых вещей: зданий, сооружений или всех помещений и машино-мест в них (п. 2 ст. 141.3 ГК РФ).

3.Изменение характеристик здания или сооружения, то есть реконструкция, по общему правилу не приведет к образованию нового объекта (п. 3 ст. 141.3 ГК РФ).

4.Установлен запрет на образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства (п. 6 ст. 141.4 ГК РФ).

5.Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, признаются общим имуществом и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (п. 2 ст. 141.4 ГК РФ). Ранее понятие общего имущества собственников помещений было закреплено только в Жилищном кодексе РФ (гл. 6) применительно к жилым многоквартирным домам и применялось по аналогии.
Комментарий: в основном изменения направлены на закрепление уже сложившейся практики по данным вопросам. Между тем, особый интерес вызывают новые положения о том, что изменение характеристик здания или сооружения, то есть реконструкция, не приводит к образованию нового объекта.

До сих пор Верховный суд РФ считал, что в результате самовольной реконструкции (изменения характеристик здания или сооружения) возникает новый объект. Как суды будут применять новые нормы Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи со сложившейся на сегодняшний день судебной практикой, покажет время.

2. Изменен состав проектной документации

Постановление правительства РФ от 27.05.2022 № 963, Постановление правительства РФ от 20.12.2021 № 2366

Вступили в силу существенные изменения к Положению о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию.

Застройщикам стоит обратить внимание на следующее:

  • установлены разделы, в обязательном порядке включаемые в состав проектной документации для объектов капитального строительства производственного и непроизводственного назначения, а также для линейных объектов;
  • уточнен и расширен перечень сведений, включаемых в разделы проектной документации;
  • добавлены новые приложения, устанавливающие особенности состава разделов проектной документации для различных объектов;
  • экспертиза проектной документации и экологическая экспертиза теперь будет проводиться в режиме «одного окна».
Комментарий: изменения направлены на сокращение объема документации, сроков и стоимости проектирования. Это, безусловно, положительно скажется на проектах по строительству и реконструкции объектов капитального строительства. При этом следует учитывать, что внесенные изменения не применяются при подготовке проектной документации, если задание застройщика или технического заказчика на проектирование, предусматривающее подготовку этой проектной документации, утверждено до 1 сентября 2022 года.

3. Упрощена регистрация права собственности

Федеральный закон от 06.12.2021 № 408-ФЗ

Застройщикам стоит обратить внимание на следующее: орган, принявший решение о вводе в эксплуатацию, самостоятельно направляет в Росреестр заявления о кадастровом учете и регистрации права собственности на объект и прав на землю под ним (если не были зарегистрированы ранее).
Комментарий: изменения упрощают и сокращают процедуру регистрации права собственности на вновь созданный объект. Теперь если застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, ему не нужно обращаться за регистрацией прав. Ранее орган публичной власти, который ввел объект недвижимости в эксплуатацию, должен был направить в Росреестр заявление о кадастровом учете этого объекта. Только после этого застройщик самостоятельно мог обратиться за регистрацией прав на объект.

4. Расширен объем работ при капитальном ремонте

Постановление правительства РФ от 16.05.2022 № 881

Застройщикам стоит обратить внимание на следующее: установлены случаи, при которых в ходе капремонта можно менять или восстанавливать несущие строительные конструкции, а также составлен исчерпывающий перечень допустимых работ.
Комментарий: постановлением временно расширен объем работ, которые могут проводиться при капитальном ремонте,. Это существенно сокращает сроки согласования таких работ при восстановлении объектов капитального строительства, требующих ремонта. Ранее подобные работы могли быть квалифицированы как реконструкция объекта капитального строительства и требовали получения соответствующего разрешения.

Между тем, следует учитывать, что постановление действует только в течение шести лет со дня его вступления в силу. Оно не применяется при капремонте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также к правоотношениям, связанным с закупками работ для государственных и муниципальных нужд, сделанными до дня его вступления в силу.

5. Ужесточен порядок выбора компании, управляющей многоквартирным домом

Федеральный закон от 11.06.2022 № 165-ФЗ

Застройщикам стоит обратить внимание на следующее: управляющая компания теперь избирается по решению большинства голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Ранее она избиралась по решению большинства голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в собрании.
Комментарий: таким образом, для выбора способа управления многоквартирным домом и новой управляющей организации требуется решение абсолютного большинства собственников. Это должно исключить потенциальные конфликтные ситуации между жильцами, а также значительно затруднить фальсификацию документации, распространенную на сегодняшний день.
Материал также доступен на сайте РБК Pro https://pro.rbc.ru/demo/63c8a5889a79476948853485